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Desconocimientos generalizados en los contratos de Alquiler de inmuebles 17/12/2017

 

Es sabido que acceder a una vivienda hoy en día es difícil, este acceso se ve dificultado ya sea por la imposibilidad de acceder a créditos para la adquisición de propiedades inmuebles (casas o departamentos) o para lograr el alquiler de los mismos inmuebles, ya sea por el alto valor locativo o por la gran cantidad de requerimientos que se le solicita al locatario.

Me voy a referir a algunas cuestiones referidas a los contratos de alquiler para la vivienda.

Es común que los propietarios incluyan en los contratos de alquiler, cláusulas que violan, desde mi punto de vista la reglamentación vigente ( Cód. Civil, Ley 23.091).

Hoy me interesa  tratar una cuestión referida a las garantías exigidas por los locadores para dar en alquiler su vivienda.

Es sabido que conseguir un garante y que este sea de satisfacción del locador es un problema hasta la fecha de hoy no solucionado.

En muchos casos he visto que el propietario pretende suplir esta garantía cobrando, además de la reserva (generalmente dos meses, uno por año de alquiler), un año de cánones locativos también por adelantado.

Hasta aquí y mientras no se suscite ninguna controversia entre los contratantes  no hay problema, se podría decir que es un acuerdo entre partes y que conforma a ambos interesados (art. 1197 Cód. Civil).

El problema aparece cuando por alguna razón el locatario quiere resolver el contrato –opción que le permite la ley 23.091 de locaciones urbanas en su art. 8, una vez transcurridos seis meses de vigencia del contrato de locación-, aquí es cuando el inquilino se encuentra ante una notable desventaja, ya que abonó por anticipado el año entero o más y generalmente el locador se niega a devolverle el importe recibido en exceso.

Pues bien, la ley 23.091 de locaciones urbanas específicamente establece en su art. “7. Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley no podrá requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes;….” Art 7° ley 23.091

Los propietarios y sus representantes, las inmobiliarias, suelen esgrimir en contrario que toda vez que es un contrato y que las partes son libres de modificar las condiciones establecidas por la ley, mientras no perjudiquen a terceros.

Ahora bien, esto es absolutamente falso ya que la misma ley de locaciones urbanas en su art. 29 establece: “…Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público” (la negrita es mía), “lo que quiere decir que esta ley impone una regulación que limita la autonomía de la voluntad, regulación a la que los particulares deben someterse en consideración a un interés superior (Zago, Jorge A., J.A. 2004-III-442).”1

Los particulares ante una ley de orden público no pueden establecer algo diferente a lo que la ley ordena, esto es así ya que el legislador al sancionar la ley tiene en miras un valor superior para la sociedad que en este caso es el acceso a la vivienda y es por eso que prohíbe la posibilidad al locador de percibir más de un mes de adelanto del canon locativo.

Por lo tanto, habiendo abonado períodos mayores a un mes y para el caso que el contrato de alquiler de vivienda se resolviera –con o sin causa- el locatario tiene acción para reclamar la devolución de los cánones locativos pagados por encima de lo estrictamente establecido por la ley.

 

 

 

1.-.Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L(CNCiv)(SalaL), 11/06/2007, AF Direct S.A. c. Tammore, Roberto A.,

 



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Última actualización 17/12/2017 15:21:36
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